פינוי פושט רגל מדירתו? - לא תמיד...

מכירת דירת המגורים של חייב בפשיטת רגל עשויה אמנם לקדם את פירעון חובותיו, אך לא תמיד יורה בית המשפט על המכירה כפתרון לחיסול החובות – היכנס וקרא אודות הערכים המתנגשים בסוגיה זו, שיקולי בית המשפט בהחלטה ומה קובע החוק…

נכס מקרקעין הינו לרוב הרכוש היקר ביותר המצוי בבעלות אדם, ולכן פירעונו בהליך פשיטת רגל עשוי לתרום תרומה של ממש לקידום החזר חובות כספיים.

יחד עם זאת, מכירה כפויה של דירת מגורי החייב עלולה ליצור בעיה ולאיים על עתידו הכלכלי של החייב, סוגיה אשר מחריפה עוד יותר במידה והחייב הינו בעל משפחה, התלויה בו כמפרנס.

בקשה שעניינה מכירת דירת חייב בהליך פשיטת רגל תוגש על ידי נאמן או על ידי הנושים.

כללי ההגנה על דירת מגורים בפשיטת רגל

חשיבותו הגדולה של נכס המגורים מצאה ביטוי גם במסגרת החקיקה.

סעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], התש"ם – 1980 קובע, כי במידה ובית המשפט נוכח לדעת כי נכס המקרקעין משמש למגורי החייב, בן זוגו או בני משפחתו ולא הוכח שיש להם סידור מגורים חלופי או מקום מגורים סביר לעבור אליו, רשאית הערכאה המשפטית שלא להורות על מכירת הנכס.

סעיף 86א(ב) לפקודה קובע, כי ההסדר החלופי עשוי להיות בדמות תשלום פיצויים, מציאת דירה אחרת או בדרך שונה.

סעיף 86א(ג) קובע היעדר תחולה להסדר הקבוע בפקודה על מקרקעין שחלים עליהם הכללים הקבועים בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב – 1972.

הרציונאל הקבוע בסעיף 86א לפקודה הוא להבטיח קורת גג לחייב ולתלויים בו ולסייע למי שכשל מבחינה פיננסית לחזור לתפקודו כבעל ערך עצמי בסיסי.

רעיון זה אינו חורג מהפקודה, זאת מאחר ותכלית הפקודה הינה לסייע לנושים לפרוע את חובותיהם אך גם לעמוד לימינו של חייב אשר נוהג בתום לב.

השיקולים המשמשים בקבלת החלטה על מכירת דירת המגורים של החייב

בהליך רע"א 7700/95 שחר ואח' נ' חזן פד"י נ (1) 338 קובע בית המשפט, כי הסידור החלופי יכול להיות גם בעין ואינו מוכרח להתאים לדירה הנמכרת בגודלה, ברמתה או בטיב הזכות.

בדומה, מפרטת כבוד שופטת בית המשפט העליון לשעבר שטרסברג כהן את השיקולים הנבחנים במסגרת ההכרעה בעניין הסדר מגורים חלופי, ובהם: יכולת המשפחה למצוא קורת גג לאחר מכירת הדירה, הנסיבות האישיות של החייב, צורכי המשפחה הנוכחיים והעתידיים, גודל משפחתו של החייב, היכולת להיעזר במקורות מימון חיצוניים, האמצעים, הרכוש וההכנסה העומדים לרשות החייב ומשפחתו, היחס בין עלות הסידור החלופי או שיעור הפיצויים לבין גובה החוב שאמור להיפרע ממכירת הדירה ושיקולים נוספים.

ד"ר שלמה לוין וד"ר אשר גרוניס מדגישים בספרם "פשיטת רגל", מהדורה שנייה, תשס"א בעמ' 23, את הדרך שבא מסייע סעיף 86א לפקודה למנוע מהחייב ליפול לנטל על הקופה הציבורית:
"הדין העמיד לרשות הנושה את הכוח לנקוט בהליכי פשיטת רגל על מנת להשיג את המטרות הנזכרות. עם זאת, מיועדים הליכי פשיטת רגל גם לשרת את האינטרסים של החייב, חדל הפירעון. חייב כזה הנרדף על ידי נושיו בלשכת הוצאה לפועל, עשוי להיקלע, לפעמים שלא בטובתו, למצבים המקשים עליו לתפקד וקיים אינטרס חברתי לאפשר לו, בנסיבות מתאימות, לחזור לפעילות כלכלית נורמלית תוך שמיטת חובותיו במלואם או בחלקם, בתנאים או ללא תנאים".

עמדה דומה מופיעה גם בפסיקת בית המשפט העליון אשר קובע כי סעיף 86א נועד לאזן בין האינטרסים של הנושים לפירעון החוב לבין שמירה על כבוד החייב.

חשיבות הפנייה לקבלת ייעוץ משפטי

מכירת דירה בהליך פשיטת רגל אינה סוגיה פשוטה עבור החייב ובני משפחתו.

פנייה לקבלת ייעוץ משפטי מטעם עורך דין המתמחה בתחום פשיטת רגל תסייע בהתמודדות עם הסיטואציה המורכבת ובמציאת פתרון חלופי מיטבי.

לחץ כאן לקריאה מורחבת בנושא: פינוי שוכרים בלתי חוקיים

פינוי שוכרים שלא כדין

יוזמה חדשה של רשות האכיפה והגבייה קוראת לתיקון חוק הוצאה לפועל במטרה לזרז את הליכי הפינוי של שוכרים ופולשים שלא כדין לנכסי מקרקעין – היכנס וקרא עוד במאמר המלא…

לא מעט סכסוכי מקרקעין סובבים סביב פינוי שוכרים ופולשים מנכס מקרקעין על ידי בעליו החוקי של הנכס.

הסכסוך בין השוכר לבין הבעלים פורץ בדרך כלל שעה שהשוכר אינו עומד בתשלומים או בהתחייבות נוספות המעוגנים בחוזה השכירות.

בנסיבות אלה נותר המשכיר קירח משני הצדדים, משום שמחד, אינו מקבל דמי שכירות על הנכס ומאידך, נבצר ממנו להשכירו לאחרים.

המצב החוקי הנוהג

כיום מתנהלים ההליכים לפינוי מושכר משוכרים ופולשים שלא כדין בבית המשפט ובמערכת הוצאה לפועל, על פי הכללים הנהוגים בכל מערכת.

לאחרונה תוקנו תקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984, כך שנוסף להן פרק חדש העוסק בפינוי שוכרים שלא כדין מהמושכר.

עד לתיקון התקנות, ניהול ההליכים כנגד השוכרים בבית המשפט הסב נזקים משמעותיים לבעלי הנכסים, משום שלרוב עיכב בית המשפט את פינויים של הדיירים מהנכס עד לסיום הבירור המשפטי.

כתוצאה מכך, יצאו הבעלים מופסדים משום שנאלצו לממן את הליכי המשפט היקרים, ובמקביל היו מנועים מלהשכיר את הנכס.

על היוזמה החדשה לתיקון חוק הוצאה לפועל

הקוץ באליה הוא שהפרק החדש בתקנות אינו מתייחס להמשך ההליכים בהוצאה לפועל.

מסיבה זו יצאה לאחרונה רשות האכיפה והגבייה ביוזמה חדשה לשינוי החוק הקיים, אשר מטרתה להקל על בעלי הנכסים בהליך הפינוי בפועל של פולשים ושוכרים שלא כדין ולקצר את מועדי הפינוי הנוהגים.

במצב כיום, במידה ולא נקבע תאריך ספציפי בפסק הדין, לא קיימת אפשרות לפנות את הדייר מהנכס אלא בחלוף תקופה של 72 ימים, הנצברת מהזמנים הקבועים כיום בחוק לביצוע פסק הדין.

אם לא נקבע תאריך, יש להגיש את פסק הדין לביצוע בחלוף 30 יום ממועד מתן ההחלטה.

עם הגשת בקשת הביצוע נדרש הזוכה להגיש לחייב גם הודעה על פינוי הנכס, כאשר ממועד זה תומצא לחייב הודעת אזהרה, לפיה עליו לפנות את הנכס במהלך 20 הימים הבאים.

במידה והנכס אינו מפונה במהלך פרק זמן זה נקבע תאריך לפינוי הנכס בתוך 30 יום מהמועד האחרון הנקוב באזהרה.

במסגרת היוזמה החדשה מוצע לאפשר את הגשת פסק הדין אל לשכת הוצאה לפועל מיד עם קבלתו.

כמו כן, ממליצה הרשות לאפשר את הגשת הודעת האזהרה יחד עם הודעת הפינוי ולהתיר ביצוע פינוי ללא הודעה מראש לחייב.

הרעיון המנחה הוא שקביעת תאריך מסוים מאפשרת לפולשים ולשוכרים לכלכל את צעדיהם באופן הפוגע לא אחת ביעילות ובתקינות הליכי הפינוי.

החשש מפני נקיטה באלימות מצד השוכרים מוביל לא מעט מבעלי הנכסים לחשוש מפינוי הנכס מדייריו הבלתי חוקיים.

חשיבות הפניה לעורך דין במטרה לפנות מהנכס פולשים או שוכרים שלא כדין

פינוי פולשים או שוכרים מנכס אינו סוגיה פשוטה כלל ועיקר בעבור המערכת ובוודאי עבור מי שאינו מורגל בהתמודדות עם מצבים מעין אלה.

לכן, כדי להחזיר את הנכס לידיכם במהירות האפשרית ותוך מזעור הנזקים הנלווים מומלץ לפנות אל עורך דין בעל ניסיון, המתמחה בתחום המקרקעין ובפרט בפינוי פולשים ושוכרים מהמושכר.

הצורך בכינוס נכסים עשוי להתעורר במסגרת הליכים שונים במשפט האזרחי, אולם תכלית הכינוס והסיבות לו משתנות ממקרה אחד למשנהו. חשבת לקנות דירה מכונס נכסים? יש כמה נקודות שצריך ורוצוי הכיר מקרוב ולעומק…

בניגוד לכינוס לפי תקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984 במסגרתו מתמנה הכונס על כלל נכסי בעל הדין, בהליך הוצאה לפועל ממונה כונס על נכס ספציפי של החייב, זאת משום שתכלית הכינוס בדנן הינה פירעון החוב באמצעות הכספים שהתקבלו מהמכירה.

כך, חייבים רבים נכנסים לכינוס מקרקעין עקב הטלת עיקול או מימוש משכנתא על ידי הזוכה.

כיצד מתבצע הליך כינוס הנכסים בהוצאה לפועל?

סעיף 53 לחוק הוצאה לפועל, התשכ"ז – 1967 מקנה לכל רשם בלשכת הוצאה לפועל סמכות למינוי כונס נכסים על נכס ספציפי של החייב למטרת ביצוע פסק הדין, אם ראה שיש צורך בכך.

הזוכה נדרש להגיש בקשה למינוי הכונס ובה לפרט את מיקום הנכס שמבקשים לממש ותיאורו יחד עם הסכמה בכתב מטעם הכונס המיועד. עם אישור מינויו של הכונס מפורסמת מודעה על מכירת הדירה בכינוס יחד עם מועדים לביקור בנכס. הכונס רשאי למנות מתווך אשר יראה את הנכס לרוכשים וימסור פרטים לגביו.

לאחר מכן נדרשים הרוכשים להגיש הצעת רכישה מסודרת, אשר כוללת את טופס ההצעה, שיק או ערבות בנקאית וכן חוזה מכר שנותן הכונס.

בהמשך נערכת התמחרות בין המציעים שהציעו את ההצעה הגבוהה ביותר.

הרוכש שזכה חותם על חוזה המכר והכונס שב לרשם ההוצאה לפועל על מנת שהלה יאשר את המכירה.

היתרונות והחסרונות של החייב במכירת דירה בהליך כינוס

הליך הכינוס צריך להתבצע תוך שמירה על האינטרסים של הרוכש, הזוכה והחייב, לצד הקפדה על יעילות ומהירות המכירה, כך שמבחינת הקונה מדובר בהליך מהיר ביחס למכירה רגילה.

היתרונות המיוחסים לחייב במכירת דירה בכינוס הינם סיום מהיר למדי של ההליכים, במקביל לפיקוח רשות ההוצאה לפועל במטרה שלא יקופחו זכויות החייב.

ברם, לצד היתרונות קיימים מקרים בהם מכירת הדירה בכינוס אינה עולה בקנה אחד עם האינטרס של החייב.

מלבד תשלום הוצאות הכינוס שחל על החייב, לא פעם, לצורך פירעון מהיר נמכרות דירות בכינוס נכסים במחיר נמוך ממחיר השוק, שדי בו כדי לסלק את החוב לנושים.

אולם, מלבד הליך הכינוס כפי שמפורט להלן מקנים החוק והפסיקה לחייב אפשרות למכור את הנכס בעצמו כדי לחסוך בהוצאות הכינוס והשאת תמורה בגין הנכס.

לצד זאת קיימת גם אפשרות של החייב לפדות בעצמו את הנכס בסכום דומה לזה של ההצעה הזוכה כדי להימנע ממכירת הדירה.

החייב נדרש לדעת, כי הכונס אינו משמש ידו הארוכה של הנושה על אף שהזוכה מבקש את מינויו אלא שליחו של בית המשפט, אשר חב חובת אמון לבית המשפט ומחויב לפעול באופן עצמאי ואובייקטיבי.

במידה והחייב חושש שהכונס אינו פועל לפי אמות מידה אלה במכירת הנכס בכינוס הנכסים, הוא רשאי לפנות לבית המשפט על מנת שינקוט צעדים.

קיראו בהרחבה על רכישת דירה מכונס נכסים באתר פשיטת רגל נט.

חשוב לקרוא: על חוב משכנתא. ההתמודדות היומיומית שלנו מול הבנקים בישראל, בכל הנוגע לתשלומי המשכנתא ובעיקר לתקופות שבהם אנו מאחרים בתשלומי המשכנתא. כיצד מתמודדים מול הנבק בכל הנוגע לחובות משכנתא?

משכנתא הינה שעבוד נכס מקרקעין כבטוחה להחזר הלוואה בסכום גבוה ולפרק זמן ארוך, הנלקחת על פי רוב למטרת מימון רכישת דירת מגורים.

בהתאם לחוק הערבות למשכנתאות, חוב משכנתא מוגדר כסכום אותו חייב הלווה למלווה ואשר הוכר על ידי מערכת ההוצאה לפועל בגין תנאי המשכנתא, קרן, ריבית, תשלומי חובה וכן הוצאות, הכרוכות בניהול הליך הוצאה לפועל לצורך גביית החוב.

חוב משכנתא הולך ותופח נדמה כגזירה, אשר סופה פינוי החייב מהנכס, מימושו והטלת יתרת החוב על הלווה.

אולם, חשוב לדעת, כי קיימות מספר דרכים להתמודדות עם המצב, שהינו בהחלט הפיך, בהקטנת סכום החוב, הגעה להסדר עם הבנק ובאמצעים נוספים.

כיצד נוצר חוב משכנתא

בשעת לקיחת המשכנתא מתחייב הלווה לעמוד בהחזר תשלומים קבוע לפרק זמן של מספר שנים, בהתאם לתנאי המשכנתא, אותם סיכם עם הבנק.

התחייבות זו אשר נדמית ריאלית בעת נטילתה, מתגלה לעיתים כבלתי אפשרית לביצוע, כאשר בחלוף תקופה ממועד לקיחת המשכנתא נתקל הלווה בקשיים כלכליים, יורד מנכסיו ואינו מצליח לעמוד בנטל התשלום.

השלכותיו של חוב משכנתא

מצב דברים בו הלווה אינו עומד בהחזרי המשכנתא חושף אותו לשורה של סנקציות, בהן נוקטים הגופים המלווים (לרוב הבנקים) באמצעות מערכת ההוצאה לפועל.

בין ההליכים המרכזיים:

תביעה משפטית, פינוי החייב מהדירה, עיקול הנכס ומכירתו לצורך החזר החוב והמשך גביית יתרת החוב לאחר מימוש הנכס, מהלווה.

האפשרויות העומדות בפני לווה אשר נקלע לחוב משכנתא

חוב משכנתא אינו סוף פסוק. בידי הלווה קיימות כיום מספר דרכים להתמודדות עם מצב זה:

הגעה להסדר עם הבנק – לאחר קבלת מכתב התראה מטעם הבנק ניתן להסדיר בהקדם את החוב שנוצר ולשוב ולמלא את תנאי הסכם ההלוואה, בדרך של תשלום חודשי שוטף.

הגעה להסדר פריסת תשלומים עם הבנק מאפשרת חסכון בהוצאות משפטיות ובשכר טרחת עורך דין, הכרוכים בהעברת הטיפול בתיק לבא כוח חיצוני, ששוכר הבנק לצורך ניהול התביעה במידה והלווה לא נענה למכתב ההתראה הראשוני.

הסדר התשלום מול הבנק יכול להתבצע בשני אופנים: פניה אישית של החייב אל הבנק בניסיון להגיע להסדר, תוך העלאת הפיתרון שגובש על הכתב או הסתייעות בעורך דין, ששוכר הלווה לצורך יצוגו.

במידה והנושא הועבר לטיפול עורך דין חיצוני (במקרים של אי התייחסות למכתב ההתראה שנשלח על ידי הבנק או חוסר הגעה להסדר עמו) יש לפעול בהקדם להסדרת פרעון החוב, שאחרת יוביל הדבר לפתיחת תיק הוצאה לפועל לצורך מימוש המשכנתא.

בשלב זה יכול הלווה: לפנות באופן אישי לבנק (לרוב יפנה הבנק את הלווה לעו"ד החיצוני אליו הועבר הטיפול); לפנות ישירות אל עורך הדין שאת שירותיו שכר הבנק בניסיון להגיע להסדר או פניה אל עורך הדין של הבנק באמצעות עורך דין מטעם הלווה.

כך או אחרת, מומלץ שלא להשתהות בגיבוש הסדר עם הבנק ולטפל בבעיה במועד מוקדם ככל הניתן. פניה אל עורך דין, הבקי בתחום בנקים ומשכנתאות ואשר מיומן בניהול מו"מ עם המוסדות הבנקאיים, מניבה לרוב פירות ומסייעת בהפחתת גובה החוב, ביטול חלק מרכיביו וסיכום על הסדר פריסת תשלומים לנוחות הלווה.

פניה למומחה לצורך הערכה מחודשת של גובה החוב – פניה כזו חשוב שתעשה בהקדם האפשרי, טרם מתן פסק דין נגד הלווה ומימוש הנכס על ידי הבנק.

היעזרות במומחה בשלב בו מגיש הבנק בקשה לערכאות לניהול תביעה בסדר דין מקוצר, מאפשרת לבדוק את נכונות הסכום הנטען על ידי הבנק ולערער אחריו.

דרך זו  מציעה מספר יתרונות: ראשית, מאפשרת לחסוך את הליך הפינוי מהנכס, כאשר עצם ניהול הדיון המשפטי מקנה אורכה נוספת בידי הלווה לפעול להשגת הכספים הנדרשים לצורך כיסוי החוב ואגב השהיית מימוש הנכס עד לסיום ההתדיינות.

בנוסף, במסגרת בדיקת המומחה מתגלה לא אחת, כי הסכום אותו דורש הבנק, עבור יתרת חוב בגין הלוואה, הינו מופרז ולעיתים מסתבר, כי הבנק אף חייב ללווה כספים.

חרף התדמית המקובלת של הבנק, כמוסד מוקפד ודקדקני, מתבצעים לא אחת חישובים אלה באופן בלתי חוקי או שנופלות בהם טעויות אנוש.

במקרים רבים, עלותה של בדיקת מומחה מתגלה כמשתלמת, באשר היא מאפשרת לחסוך סכומים נכבדים, המשולמים לבנק ללא כל צורך.

חוות דעת מקצועית תתבסס על יישום התיאוריה והפרקטיקה החישובית בהתאם לנסיבות המקרה והצעת האפשרות האופטימלית.

העלאת טענת "פרעתי" בפני ראש ההוצאה לפועל במסגרתה טוען החייב, כי מילא או שאינו חייב למלא עוד אחר הוראות פסק דין או שטר וכי פרע את כל כספי החוב הנדרש.

הוכחת טענה זו תבוצע בהתבסס על ממצאי חוות דעת מומחה, אליו פנה הלווה לצורך בדיקת גובה חוב המשכנתא.